住宅購入の決済当日はドラマみたいにシリアスじゃない！リアルな流れと注意点を解説 Ponchablog 建築・不動産相談所

銀行から借り入れをした時、今まで見たことも無いような金額が入金されるので、スクショをする買主さんがいます。これ決済あるあるです！

どーも、Ponchaです(‘ω’)

本日は、不動産取引の最後、決済・引渡し

についてお話したいと思います！

以前書いた記事をアップデートしました！

売買契約

ローンの本審査

銀行との金消契約

色々手続きし、ようやく引渡しである決済日！！

これで夢のマイホームが手に入る！

となると、ちょっと緊張しますよね！

でも、よくよく考えたら、決済当日って、いったいどんなことをするのか？

全然イメージできない人も多いはず・・。

ということで今回は

住宅購入の決済当日はドラマみたいにシリアスじゃない！リアルな流れと注意点を解説

というテーマでお話ししたいと思います！

イレギュラーな決済もありますが、

今回は、住宅ローンを利用して、居住用の不動産を購入した場合の

一般的な決済の流れについてお話ししていきたいと思います。

一般的な決済の流れと言っても

銀行

不動産仲介の担当者

司法書士

によっても、流れや進め方が微妙に変わります！

一通りの流れについてお伝えしますが、

細かい部分については、しっかり銀行さん等にも確認するようにしましょう！

実際の現場で起きている流れでご説明したいと思います！

決済当日ってどんな流れで進む？

住宅購入をする際

・不動産売買契約を行い

・住宅ローンの審査を行い

・審査が下りれば、銀行と金消契約を結び

ようやく最後の引渡しである決済を迎えるだけ。

でも、実際決済当日はどんなことをするのでしょうか？

まずは、決済当日のざっくりとした流れを見てみましょう！

①銀行に集まる（銀行ではなく、不動産仲介会社の事務所で行うこともあります）

②不動産仲介会社さんより、今回のお金がどのように動くのか、金種表の説明

③司法書士さんによる本人確認や委任状等の手続き

④銀行さんが融資の実行を行う

⑤各関係者さんに送金

⑥取引完了確認書や区分所有者変更届等の書類の記入

⑦カギを受け取り、取引完了

上記が一般的な流れです！

大体所要時間でいうと、

めちゃくちゃ早いと１時間もかからず終わることもありますが、

多くの場合は、１時間～１時間半

月末などで銀行が混む場合は、

２時間、長いと３時間ほどかかることもあります。

流れをパッと聞いている限り、

正直そんなに時間かからないのでは？

と思った方も多いはずです！

ですので、もう少し詳細についてお話をしていきたいと思います。

某ドラマのようなシリアスな雰囲気ではない！？

超余談のお話なので、興味がない方は次へ進んじゃってください！

一時期、地面師というドラマがとても流行りましたよね！

私も見ましたが、大変面白かったです！

ドラマでも決済の描写があるのですが、

ドラマでの決済は、めちゃくちゃシリアスな雰囲気・・。

しまいには、本人確認をしている最中に、かの有名なセリフ

『もうええでしょ～！』

という発言があります。

実際の決済では、

もうええでしょ～！

なーんて発言が出るところか、そもそもあんなシリアスな雰囲気にはなりません笑

まあ、ドラマでは扱っている額が額というのもありますが、

それでもあんな感じにはならないですね！

ですので、地面師を見ている方は

あの雰囲気を自分が味わうのかーという気持ちでいるのですが、

実際はびっくりするぐらい淡々と進み、

決済終了～となるので、拍子抜けしちゃう人が多いです笑

ちなみに、売主さんが権利証を紛失したりすると

ドラマ並みの本人確認をすることがあります。

（昔は、ドラマみたいな感じで本人確認をしていたらしいのですが・・）

①銀行に集まる

では気を取り直して、それぞれの内容について解説をしていきます！

決済当日は、

融資を受ける銀行に

みんなが集合します！

ここでいうみんなというのは

・買主さん

・売主さん

・司法書士さん

・不動産仲介会社の担当者さん

となります。

中には、不在決済といって、当事者が立ち会わない決済もありますが、

不在決済については、また別の機会でお話しできればと思います！

原則としては、上記の関係者は皆集まります。

もう少し細かい部分を言うと

契約者さんが共有名義であったり、

抵当権設定登記と移転登記をする司法書士さんが別だったりすると、

さらに登場人物は増えます。

融資の銀行で集合しないパターンもあるので注意！

ネット銀行のように、店舗を持たない銀行の場合

店舗が存在しない為、

買主さん側の不動産仲介会社の事務所に集まることが多いです。

ただ、売主さんや買主さんの住んでいる場所が、

売主さん側の不動産仲介会社の事務所に近い場合は、

売主さん側の不動産仲介会社さんの事務所になることもあります。

一昔前までは、ネット銀行以外の銀行は、ほとんど融資を受ける銀行にて集まる必要がありました！

しかし、近年メガバンクや地方銀行でも

決済時は、わざわざ銀行に来なくても決済ができるような仕組みに変えています！

例えば、

りそな銀行や千葉銀行、三菱UFJ銀行

などは、金消契約時に決済当日必要となる

振込伝票を記入してもらうことで、

店舗決済が不要となりました！

みずほ銀行も調整すれば不在決済も可能ですが、基本は店舗決済です。

三井住友銀行については、店舗決済がマストですね！

メガバンクは基本店舗決済！

というのが長年当たり前でしたが、

本当にここ近年で

電子契約に変えたり

webでの手続きができるようにしたり

と、とても利用しやすくなりました！

②不動産会社さんより、決済の流れについて説明

関係者が揃いましたら、簡単な挨拶をしたあと、

本日の決済の流れについて、不動産仲介会社の担当者さんより説明があります。

決済の流れについて簡単に説明がありますが、

主にお金の動きの説明ですね。

『○○銀行さんから、○○○○万円振り込まれて～

その後、この金額が売主さんに振込まれて～、この金額が司法書士さんに・・』

といった感じで、どの金額がどこに動くのか

を記載してある金種表というものを使用し、その金額の裏付けとなる計算書など使って説明します。

事前に金種表を送信、確認してもらっている場合、

説明を簡潔にする営業マンもいますね！

ちなみに時間通り到着しても、すでに関係者が揃っていることがあります！

特に、司法書士の先生は１０分前ぐらいには到着していることが多いです！

これは、記入してもらう書類をまとめたり、最終確認したりするからです！

不動産仲介会社さんも、説明書類や記入してもらう書類の確認等で早く来ていることが多いです！

ですので、時間通り到着したのに、自分が最後だった！

となっても特段気にする必要はありません！

③司法書士さんによる確認

不動産会社さんの担当者さんより、

一通り説明が終了すると

司法書士さんより、

本人確認

物件の謄本の内容、

不動産登記権利情報

の説明があります。

冒頭にもお話をしましたが、一般的には某ドラマのようなシリアスな本人確認はしません笑

身分証や書類など確認して、淡々と進みます！

中には、司法書士さんが事前にお客さんに連絡をして、

面談や打ち合わせをしていることもあります。

ちなみに、せっかちな司法書士さんの場合、

不動産会社の担当者さんが当日の流れの説明をする前に、

本人確認や書類の確認等の説明をして、手続きを開始しちゃう方もいます。

この辺に関しては、不動産会社の担当者さんが

しっかり舵を取ってあげる必要がありますね。

④銀行による融資の実行

司法書士さんによる

本人確認や必要書類の記入、説明が終わると、

銀行さんより融資の実行の行います。

融資実行の手続きは銀行によって大きく異なります。

・決済当日にその場で振込伝票を書く

・金消契約時に振込伝票を書き、決済当日書士さんの手続きが完了後、融資実行をする

などなど、銀行によって変わります！

ちなみに、振込伝票を記入する際、

手数料を差し引くのか、含むのかなど

その場で計算する必要がある場合があります！

わからない部分は、不動産会社の担当者さんに確認しましょう！

ただ、注意した方が良いのが、

慣れていない不動産会社の担当者さんだと、

ここでめちゃくちゃ時間かかります。

しかも、間違えると書き直しになるので、めちゃくちゃ大変です！

⇒振込伝票を書くことは近年なかなかないと思うので、間違いがないように注意しましょう！

⑤各関係者さんへ送金

銀行さんが融資実行すると

自身の口座に見たことも無いような金額がドカンと入金されます。

そこから売主さんへ

・売買代金（手付金を引いた額）

・管理・修繕積立金の日割り清算＋翌月分（場合によっては翌々月分）

・固定資産税の日割り清算

を支払います。

もちろん現金ではなく、振込です。

管理費・修繕積立金、固定資産税の日割り計算などは、

事前にすべて計算をしているので、当日はその金額に沿って売主さんへ振り込みを行います。

日割り清算についてはこちらの記事を参考にどうぞ

住宅購入前に必ず押さえたい！固定資産税とは？支払い時期と日割り清算の流れ【初心者向け】

併せて、不動産仲介会社さんに仲介手数料

司法書士さんへ報酬のお支払

を行います。

不動産会社さんへの仲介手数料の支払いは、基本振込です。

昔は現金で支払うことの方が多かったらしいのですが、

最近はほぼ振込ですね！

司法書士さんの報酬の支払いは、たまに現金になることがあります！

ちなみに、振込伝票を事前に記入しているので、

融資実行が行われたら、自動で口座に振り込まれ、

関係者への振り込みも自動ですべて行ってくれます！

ネット銀行さんの場合は、

事前に銀行が金額を登録しているため、

決済当日は、書士さんから連絡があり次第、融資実行を行います！

そのため、決済当日に伝票を書いたりすることはありません！

⑥取引完了確認書や区分所有者変更届等の書類の記入

送金後に、⑥の取引完了書等の記載を持ってきましたが、

実際は待ち時間に行うことがほとんどです。

というのも、融資の実行を行ったからと言って

すぐにお金が振り込まれるわけではありません。

銀行さん側も色々確認しないといけないです！

早いと１０分～１５分ほどで入金が行われます。

しかし、忙しい月末だと、３０分～1時間近く入金されるまで、待たされてしまうこともあります。

結構待ち時間があるため、

その待ち時間の間に、

取引完了確認書、

区分所有者変更届（管理会社に提出）

口座振替（管理費などを支払う為引き落としの口座）

などのその他必要書類に記入をします。

他にも、引っ越し方法や管理費や修繕積立金の振り込みについて

諸々の説明があります！

そういった手続きをしている間に

気づいたら数千万円振り込まれていた

という感じで、数千万円が動いた！

という実感が正直わかないですね・・。

⑦カギを受け取り、取引完了

売主さんに対して売買代金の残金をお支払いし、

売主さんサイドの着金確認ができたら

物件の鍵を一式もらいます。

これで取引は完了です。

集合してから、ひたすら説明や手続きをする感じなので、

意外と淡々と進み、事務的な作業が多いです！

スムーズに進むと小一時間程度で完了します。

特に銀行の店舗以外で決済をする場合、

融資の実行から関係者への振り込みはすべて銀行さん側で行う為、

気づいたら終わっていた！

という感じです。

売買契約時のような感じではなく、本当に淡々と進みます！

ちなみに、振込や着金確認が取れないと、解散できないため、

ひたすら待ち！となります！

上記の進め方になるため、

中には関係者全員集まらない、完全不在決済などあります。

決済当日に司法書士さんと銀行さんとでやり取りをして、関係者さんはそれぞれ着金の確認をするのみ。

といった感じです。

ただ、不在決済でも鍵のお渡しは、着金確認ができた後になりますので、

どこかで受け取りに行く必要があります。

もちろんですが、お支払いが終われば、自分の所有物になるので、

決済終了後そのまま購入したお部屋に行くこともできます。

決済終了後は、出来る限り早めに設備の確認をすることをおススメします。

中古不動産購入　引渡後の7日間の設備チェック～引き渡し後にやるべきポイント～

まとめ

いかがでしょうか。

今回は、住宅購入の決済当日はドラマみたいにシリアスじゃない！リアルな流れと注意点を解説

というテーマでお話しさせていただきました。

本当に最近の決済は気づいていたら終わっていた！

ということがほとんどです。

ただ、当日スムーズに進むというのは、事前確認がちゃんと行えていた！ということなのでよいことです。

重要なのは、

どのようにお金が動くのか、

金額に間違いがないか

を事前に入念な確認をすることです。

この辺は不動産会社さんが入念にチェックをしていますが、

気になる点がある場合は必ず質問するようにしましょう。

たまに間違いに誰も気づかず、決済当日に間違いに気づき、大問題になることがあります。

そうならない為にも、事前確認を入念に行うことがポイントになります。

また別の機会に、チェック事項などお話ししたいと思います。

ドラマみたいにシリアスじゃない？住宅購入決済当日のリアルな流れと注意点

決済当日ってどんな流れで進む？

某ドラマのようなシリアスな雰囲気ではない！？

①銀行に集まる

融資の銀行で集合しないパターンもあるので注意！

②不動産会社さんより、決済の流れについて説明

③司法書士さんによる確認

④銀行による融資の実行

⑤各関係者さんへ送金

⑥取引完了確認書や区分所有者変更届等の書類の記入

⑦カギを受け取り、取引完了

まとめ